快速的都会化历程 ，带来“都会病”的加速伸张 ，
TOD聚合都会功效 ，承载公共服务 ，
让都会生长不再只是扩张 ，也可以是内在的更新 。
当一座座“轨道上的都会” 拔地而起 ，
修建设计的创作思绪要爆发哪些改变？
面临超大规模的TOD项目 ，
怎样从容应对设计管控、统筹协调等方面的诸多挑战？
多年来 ，w88win优德官网国际在TOD领域一直实践 ，2021年 ，集团正式建设TOD事业部 ，众多地标项目逐渐完工 ，我们真正投身到TOD生长的时代浪潮 。
为此 ，w88win优德官网国际2021计划创作大会“深度·专题”版块 ，特殊设置“TOD模式下综合产品战略”专题 。全集团6位大咖划分从生长脉络、手艺履历、开发战略、综合物业、商业定位、超高层综合实践等差别维度 ，深度挖掘TOD价值内核 ，聚焦TOD全周期创作思绪 ，整合集团差别产品线富厚履历 ，配合探讨当下TOD与都会一体化生长思绪 。
√ 商业定位刷新：通过刷新实现资产增值
√ 轨道上盖社区的历史演进与前沿生长思潮
√ 高铁新城综合开发�？檠芯渴忠漳０�
√ 从承载修建到承载都会：TOD项目一二级开发浅析
√ TOD与综合物业价值开发
√ 竖向生长-复合型超高层塔楼设计浅谈
VIEW 看法
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“中关村15万㎡的商业 ，我们希望不是做增量 ，而是通过减量把地下空间周全翻开 。”许多TOD设计爆发在都会焦点区 ，而市中心的新建项目越来越少 ，升级刷新也逐渐成为很普遍的议题 ，通常这类项目 ，我们会关注5个W ，WHY ，为什么需要重新定位？WHEN ，什么时间是最佳的刷新时机？WHAT ，修建刷新有什么优势？WHERE ，那里属于翻新的重点？WHO ，谁是目的客群？同时 ，针对整体刷新的力度 ，将刷新项目分为超大型、中型和小型的刷新 。光大北京中关村刷新项目 ，是我们最近的一次实践 ，它坐落在90年月初的中国硅谷 ，包括15万㎡的商业 ，其时的妄想理念很是先进 ，但由于缺乏人性化的眷注 ，以及整体商业的疏导 ，现状逐渐消极 。我们在与甲方的相同中不约而同地想到 ，不要做增量 ，而是提出“地下空间地面化”的理念 ，通过减量的手法 ，把地下的空间周全翻开 ，形成“公园+商业”的形态 ，人从地铁出来 ，走在其中 ，不会以为自己在地下或阛阓 ，而是一个都会公园 ，在主要节点使用一系列下沉广场 ，突破“±0”的看法 ，使得每一个空间都有自然光 ，室内设计团结中关村的IT属性 ，添加更多科技元素 ，带给各人松开的心情 。都会界面 ，会更关注人与情形的互动体验 ，让公园自然渗透到地面 ，人自然流通到公园各空间 ，进一步契合项目整体的立异定位 。
02. 轨道上盖历史演进及前沿生长思潮
赵恒博 集团副总裁 ，北京公司总司理 ，TOD事业部总司理
“TOD不是目的 ，而是手段 。要让人们感受到生态、智慧、幸福 。”
TOD是未来高密度都会的生长之路 ，并以枢纽上盖开发、场段配合开发两种形式为主 。场段开发通过笔直与水平空间的一体化建设 ，抵达交通换乘、商业、栖身的完善融合 。车辆段站场工艺与综合开发妄想结构的关系很是玄妙 ，地铁运营需要思量高效、清静、管理清晰、事情情形 ，都会开发需要思量生涯、栖身品质、都会公共空间 ，两者抵达平衡 ，才华实现共赢 。
以北京车辆段上盖开爆发长历程来看 ，从第一代四惠车辆综合基地 ，到第四代北安河车辆综合基地 ，历经十年 ，从纯粹的上盖房地产开发 ，逐步过渡到站城融合 ，2010年以后高品质车辆基地TOD开发深入人心 ，发动各大地产商“百花齐放” 。
车辆段生长历程
TOD生长到今天 ，站场综合开发的复合开发、职住平衡已经深入人心 ，第二生涯平台成为趋势 。最大的特点 ，就是解决一个漂浮于十几米的社区 ，其中最主要的是解决数据交通问题 。都会交通逐步成为社区规模 ，功效正在泛化 。第五代场段开发初探以客户体验为导向 ，开发品质关注人的步行系统、公共交通、混淆业态等等 ，其次是开发建设、货值货量、商业价值 ，打造综合平台 。TOD不是目的 ，而是手段 ，要让人们感受到生态、智慧、幸福 。
03. 高铁新城综合开发�？檠芯渴忠漳０�
吴昊 妄想设计研究院总妄想师
“链、聚、渗、品 ，高铁新城开发四大战略 。”
作为十四五妄想战略重点 ，高铁站点及周边地区是实现国民经济大动脉、都会圈一体化的战略支点 ，承载都会（片区）新形象与活力的个性门户 。但已往一段时间 ，海内高铁新城由于过高预计了高铁的辐射发动能力 ，选址距都会焦点区普遍在10公里以上 ，妄想十几到几十平方公里的规模 ，造成基础建设投入较大 ，配套以及工业吸引力缺乏 。团结w88win优德官网近年的项目实践 ，在高铁新城的妄想建设开发不但是解决古板TOD800m规模的开发看法 ，还应从都会的角度出发 ，关注区域统筹、工业导入、土地运营 ，以此形成“链、聚、渗、品”4个设计战略 。
以泉州高铁新城项目为例 ，整个项目11平方公里 ，是泉州中心城区面积最大 ，投资最大的片区开发 。为实现高铁新城的生长 ，首先开展区域统筹 ，凭证泉州市都会规模及站点能级 ，协调新城与泉州各重点平台与其他主要枢纽地区的链接 ，新城与周边片区交通功效、商业商务、生涯功效、特殊功效的衔接 ，站点周边地区与新城内各组团的关系 。
泉州高铁新城项目效果图
在工业导入上 ，从资源禀赋、工业基础、政策妄想和市场需求四大维度 ，落实数字科技工业相关项目 ，适时引入先导性、主导性工业和战略性新兴工业 ，建设产城融合的现代新城 。围绕土地运营对地块结构举行手艺优化 ，提升土地集约使用和土地价值 ，为地方增添财税收入 。在设计战略上 ，通过链接名堂、组团、碧道、工业 ，聚集焦点、空间、功效、活力 ，渗透山水、野趣、海绵 ，塑造高品质的空间、人文、服务、科技 。
04. 从承载修建到承载都会：TOD一二级开发浅析
“TOD是一种都会发明战略 ，最终目的是实现都会的可一连运营 ，一二级开发联动是必由之路 。”2030年 ，深圳轨道交通将抵达33条 ，TOD开发越来越热 。近年我们发明甲方或政府在TOD项目中 ，对修建设计之前的阶段关注度越来越高 。早期在松岗车辆段、长圳车辆段项目里 ，我们还只是针对盖上举行结构预留 ，可是现在的TOD项目 ，已经不是过往明确的简朴条件预留了 ，它远远延伸到一级开发自力的事情阶段 ，比二级开发的修建设计事情还要长 ，同时更注重土地开发 ，而不但是修建产品 。2030年深圳市轨道交通线网妄想（以最终公示为准）坪地停车场项目里 ，涉及一级开发的时长是14个月 。东莞黄江项目也是最初就明确提出总体看法妄想及盖上条件预留 ，这里两条地铁交汇 ，其中15号线可能15年后才会建设 ，当中涉及基础设施、配套设施、周边蹊径网衔接都有若干轮调解 ，需要跟响应妄想单位及轨道设计单位多轮互动 。平湖枢纽项目 ，有5线交汇 ，被称为深圳首个以都会更新途径实验的大型交通枢纽开发项目 ，我们现在的事情是也是调解专项妄想 ，进而确定各项指标 。我们在未来的事情中 ，也要明确TOD是一种都会发明战略 ，最终目的是实现都会的可一连运营 ，一二级开发联动是必由之路 。
“TOD项目要对物业有所取舍 ，细腻化定位 ，最终形成互通互融、价值共享的修建计划 ，提升综合物业价值 。”TOD模式从1.0到5.0 ，理念爆发了质的奔腾 ，越发重视人的需求 ，构建设体微都会 ，这点也多次体现在我们的项目里 。湖贝A4地块项目 ，处于深圳东门焦点区 ，五条地铁交汇 ，涵盖办公商业等多元功效 ，同时承载着国际消耗中心等多重文化象征 ，设计需要很是细腻地表达空间与人的互动与转变 。项目负二层毗连地铁 ，负一层毗连公交场站等公共系统 ，我们首先在园地东侧、湖贝路中部、园地西北角做了三个都会核 ，围绕下沉广场组织笔直交通及商业 ，充分毗连地铁系统 ，导入地上地下端部人流 ，形成差别物业相互引发的优异生态 ，发动整体物业价值 。另一个在珠三角的项目 ，园地正中一条地铁把地块切分得很零星 ，物业很受限制 。我们通过梳剃头现 ，地块地上景观资源优越 ，有很好的地面慢行系统 ，地下则有地铁穿过 ，提供大宗都会人流 。通过设计 ，我们在地上让修建与多条都会绿轴相接 ，地下 ，则买通与轨道、周边商业的衔接 ，创立活力源泉 ，形成地上地下一体化通达的名堂 ，发动片区整体物业气氛 。TOD项目在设计之前 ，首先要对物业充分剖析 ，有所取舍 ，细腻化定位 ，最终形成互通互融、价值共享的修建计划 ，提升综合物业价值 。“未来面临更多元的时代转变 ，超高层塔楼设计一定会有更多关注点 ，面临一个新项目 ，要先判断它的定位和需求再做设计 ，这不是一件容易的事 。”都会综合体高效、集约、复合的特点 ，与TOD开发不约而同 ，现在我们在做的综合体项目 ，80%也都与地铁站有细密关系 。土地开发越来越集约化 ，TOD综合体也一定面临着商业越来越重大 ，塔楼越来越复合的趋势 。中国是天下超高层生长的中心 ，2020年 ，全天下完工的200米以上塔楼是112座 ，中国抵达了56座 ，其中30%左右是复合功效塔楼 。TOD综合体除了需要把商业做好之外 ，也要更关注竖向的竖向生长以及笔直复合 。
武汉海伦堡海悦天下 ，总高度280m ，其中有52000㎡办公和6700㎡云端精品旅馆 ，塔楼标准层只有1600㎡ ，在这样的标准层里怎样提高电梯效率 ，是项目最浩劫点 。设计选用特殊的TWIN双子电梯系统 ，两个轿厢共用一个井道 ，所需电梯数目镌汰一倍 ，大大节约了项目空间 。
武汉海伦堡海悦天下效果图
SIC超等总部中心 ，总高358m ，我们认真超高层塔楼立面设计清静面优化事情 ，在未来地标云集的深圳超等总部片区 ，SIC怎样凸显自己的特点 ，让人印象深刻 ，是我们思量的重点问题 。团队在对修建的形体、细节举行打磨的条件下 ，在修建的顶端打造位于350米高度的“湾心之眼”云际观景平台 ，在可预见的未来 ，它将成为无人机俯瞰深圳全貌的必经之地、都会宣传片中不可或缺的一部分 。
未来面临更多元的时代转变 ，超高层塔楼设计一定会有更多关注点 。产品、形象、亮点该怎样打造？这些都值得我们去思索、去探索、去实践 。而面临一个新项目 ，需要先判断它的定位和需求再做设计 ，这不是一件容易的事 。前路很远 ，继续起劲 。
为期半天的履历交流与效果分享 ，带来对TOD全维度的启发与思索 ，2021计划创作大会虽然落幕 ，但影响一直深化 ，增强各区域差别产品线的联动 ，推动研发系统的完善与更新 ，并将其注入实践历程 ，深度助力“轨道上的都会” 。