2021年是加速推进交通强国建设试点事情的要害之年，也是“十四五”妄想实验的开局之年。《“十四五”综合交通运输生长妄想》提出推行TOD开发模式，以轨道交通为站点，合理妄想站点地区开发规模、业态和规模，形成知足栖身事情、购物娱乐、公共服务等需求的多功效绿色低碳社区，实现都会高质量生长。
9月26日，2021年站城产人文一体TOD综合开发论坛，由中国勘探设计协会主理，w88win优德官网副总裁、TOD事业部总司理赵恒博受邀出席，团结多年轨道交通综合开发的研究与实践，从修建与基础设施的关系入手，对TOD相关立异理念与思绪、实操落地等方面举行深入的剖析和解说。
w88win优德官网国际在TOD领域深耕多年，产品笼罩地铁上盖、地铁站点周边、地铁共构、车辆段上盖等多种类型，在华南、华中等多个都会区域都创作了具有特色的TOD都会/修建设计，并于2021年正式建设TOD事业部，将能量辐射到天下更大规模。
01
TOD近年在中国至少有5万亿的市场规模，
险些与都会更新齐平
TOD模式是现代都会所接纳的以轨道交通指导都会生长的“轨道+物业”生长模式，是区域协同配景下实现都会快速生长的主要途径。接纳TOD生长理念的都会片区，泛起出公交/步行主导、功效复合、高强度开发、细腻化生长等特征。现在海内岂论是在政治、经济照旧社会层面，TOD模式都或直接或间接地被勉励使用。它浓缩栖身、商办、公共事业、工业为一体，极大提高土地资源集约使用水平，给都会生长提供了新思绪，通过优质内生取代粗放扩张，优化都会空间结构。与此同时，也提升了轨道交通网络整体水平，撬动万万级生齿都会高质高效生长，并通过引入社会资源，缓解基建投融资压力。随着城铁加速生长，京津冀、长三角、海西、成渝、粤港澳大湾区五大都会群妄想周全启动，深圳、广西等"交通强国"试点区域亦有较大潜力。TOD其特点在于集事情、商业、文化、教育、栖身等为一身的“混和用途”，以TOD模式打造的跨业态的项目中，包括商业在内的种种业态从不会因用途的差别被割裂，而是与公共交通细密相连，立体空间价值升维。我国已经进入大规模轨道交通建设岑岭，预估未来5-10年，大部分新一线都会将进入地铁成熟期，“轨道+物业”的开发模式，在为轨道建设提供一种可一连生长模式的同时也为区域购物中心生长提速。守旧预计，TOD近年在中国至少有5万亿的市场规模，险些与都会更新齐平，成为开发商纷纷抢滩的“蓝海”。
提及基础设施，很容易明确为下水道、市政工程等工程设施，这种明确是片面的。从系统层面来讲，基础设施不但单包括市政设施，尚有交通、通讯、邮电、环保、供排水系统等六大系统，但若是上升一个维度，一切对都会起基础性的、支持性的系统都可以称为基础设施。各人耳熟能详的中环，开发强度很大，容积率抵达十几，栖身版块可能做到容积率7/8的强度，关于内地许多都会来讲是难以想象的，可是我们看不到的是，它地下的基础设施是做了许多设计来支持上盖的开发。在这里我想谈的是，基础设施之于都会，就犹如心脏之于人体，只有心脏位置安排准确、功效强盛康健，血脉通畅，供血充分有用，人体才华康健生长。下面这张图是早期SOM做都会设计时的图纸，可以看到，早期做都会设计，着实是把地铁、铁路、地面的步行系统、蹊径系统，以及可以驻留的空间等系统先组织起来，这些运动的系统就组成了都会的基来源型，进而在此基础之上形成都会设计最终的计划。
都会设计模子（图片泉源于网络）
今世都会里，修建可以明确为是州插件，要害是适配下面看得见、看不见的“主板”，而这个“主板”就是基础设施的设计。在这些理论的明确之下，可以说，无论是基础设施新建、维护，照旧放弃的基础设施再使用，关于修建师来说，着实都是一个很好的切入点来解决都会问题、改善都会情形、展现都会理想，因此有关基础设施的都会主义头脑也就应运而生。都会里的公共交通需要大规模的维保、运营园地，从车辆段、公交场站，到动车所，都包括其中。这些基础设施的维保功效在某种意义上，就是都会的伤疤，若是不处置惩罚会对都会爆发很负面的影响，更要害是会影响到都会周边的生长。同时，这些“伤疤”的标准很是大，可能是二三十公顷，横跨2-3个街区，对都会形成很洪流平的割裂。怎样将这些维保设施与都会空间举行整合使用，关于都会土地集约化生长和妄想合理设置是主要的，这就是我们所说的场段综合使用开发。通过“轨道+物业”的模式，在车辆段之上妄想制作综合体或完整社区，做到高强度结构和低密度开发并存，以严密的手艺手段为基础，不但付与了地块新价值，也会发动周边地块的升值。在这里，我们一定要强调一二级开发地联动，有需要的对基础设施举行优化，把手伸的更长一些，从而抵达最优异的综合开发的效果。好比说，通过场端用地的结构，腾挪出更多开发用地 ；通过库区的调解，腾挪出都会开发的界面，增添上盖与都会的过渡空间，提高用地价值。一级开发虽然看不到很悦目的修建造型，但它整个的设计历程就是在造地，怎样把地造得更有价值，为二级开发打下优异的伏笔，这是很是有价值的。再到后面就是交通接驳，通过商业中庭、办公大堂、下沉广场、以及换乘大厅打造一套中庭的系统，将交通设施与物业开发商业为一体，抵达交通中有商业，商业中有交通的效果，也就是修建的基础设施化，基础设施的修建化。
在这种“轨道+物业”模式的项目开发中，社区的归家之路有许多故事可以讲，这是通俗地产项目不具备的条件，怎样做到巧为因借、趋利避害，很是要害。下面这张图可以看到，我们通过商业街、社区配套，再到社区会所，笼罩整个咽喉区，打造人行的归家之路的体验。通过客户体验的提升，增进轨道上盖物业的开发，土地有更好的溢价，也能更好地反哺轨道交通的建设。同时，这种项目尚有一个优势，小汽车库往往在大库上方，这看起来是一件小事情，但整体的采光和透风都会获得极大改善，可以实现天光落客，以是我们不但是做一个小汽车库，而是生涯第二平台的打造，也创立便当的生涯功效空间。场段开发最主要的要素是笔直交通核，怎样从都会界面抵达15米高的都会平台，是一定要解决好的问题，这两年交通核的生长已经不但纯做两部直梯或扶梯拾级而上，而是会跟社区泛会所很好的团结在一起。在这方面，我们也是凭证系统举行了一定水平的梳理，交通核的功效会越来越复合，包括自住/零售、访客接待，快递收纳等，完全地跟社区融合在一起。同时，这么大规模的场端开发，笔直交通不可能只有一个，而是要与社区组团细密相关，在这种情形下，笔直交通核团结差别的泛会所，可以开发差别主题，成为社区动能的加油站，社区的共享客厅，极大富厚社区生涯。
最后想跟各人分享的京都火车站的这个场景，这个公共空间既是火车站的站厅，又是商业广场的中庭，同时也是拉动两侧都会的通廊，它既是修建又是基础设施。修建的都会性与公共服务意识正是现在中国都会设计中缺乏的看法，未来的生长里，随着政府管理层面种种维度的藩篱逐渐剥离，修建和基础设施也要逐步地融合在一起。一方面，修建师要充分思量修建与都会的种种基础设计系统的关系，并对其举行良性指导 ；另一方面，也要把修建看作是一种“基础设施”，思索修建怎样融入都会公共生涯。而随着TOD开发热潮的到来，我们也期待未来我们可以为都会注入更多活力源，一直汇聚都会生长的蓬勃力量，进而激活整个都会活力。